Beleggen in vastgoed via de beurs

Facebook
Twitter
LinkedIn
Google+
Email

Elk jaar maak ik in het begin van het jaar enkele “voorspellingen” in SMART Capital.

Ik weet natuurlijk dat de beurs niet te voorspellen valt, maar het is een leuke oefening van reflectie aan het begin van het jaar, en aan het einde van het jaar een les in nederigheid.

Na mijn “voorspellingen” van vorige week zal het zeer vreemd lijken dat er ook vastgoed wordt toegevoegd aan het spaarplan binnen onze beleggingsblokken.

In deze voorspellingen ging ik er vanuit dat de rente dit jaar gaat toenemen, en hoewel deze vanuit historisch oogpunt nog steeds erg laag zal blijven, zie ik het niet als onmogelijk dat de rentelast voor sommigen misschien wel zal verdubbelen.

Kortom een stijgende rente zal de prijzen van vastgoed pijn doen.

Zoals u het van mij gewoon bent, wijs ik eerst graag op de nadelen voor ik een aandeel bespreek, in dit geval gaat het naast het gevaar van de stijgende rente ook over enkele nadelen die verbonden zijn aan de sector.

Nadelen van beleggen in fysiek vastgoed

“De Belg heeft een baksteen in zijn maag” wordt vaak gezegd. We houden van vastgoed en velen zien dit als een belegging die bijna niet kan mislopen en prijzen die nooit kunnen dalen.
Nu geeft het verleden hen gelijk, maar het is dan mijn taak om even extra op de gevaren te wijzen.

Ten eerste is het kopen van fysiek vastgoed misschien voor vele beleggers een stap te ver. Een appartement kost vandaag al snel €150.000 of meer. Stel dat je met onze beleggingsblokken 20% wil beleggen in vastgoed, dan moet je al een portefeuille hebben van €750.000, dit dan zonder spreiding.

Na kosten (Onroerende voorheffing, kleine herstellingen, kosten mede-eigendom,…) ligt het rendement van de huurinkomsten vaak lager dan 3%. Met andere woorden, als belegger reken je eigenlijk voor een groot stuk op de meerwaarde die het pand zal hebben binnen enkele jaren.

Het eerste grote gevaar om zoveel geld in één belegging te steken is leegstand waardoor het huurrendement nog lager zal liggen.

Het tweede gevaar, dat vandaag groter is dan in het verleden is dat de hoofdbrok van het rendement moet komen van de meerwaarde. Maar wat als de locatie van het appartement minder gunstig wordt waardoor er geen meerwaarde is, of zelfs een minwaarde optreedt?

Een ander groot nadeel zijn de kosten verbonden aan een vastgoedtransactie.
Laatst had ik een leuk gesprek met een ING bankier uit Merksem. Uiteraard belandt dan op een bepaald ogenblik het gesprek op beleggen, fondsen en vastgoed.

We waren het er snel over eens dat investeren in fysiek vastgoed vandaag niet winstgevend genoeg is, maar dat er toch massaal veel geld naar toe stroomt. Geld dat weg blijft van de beurs. Weg van individuele aandelen enerzijds omdat men deze te risicovol vindt en weg van fondsen omdat men de kosten en het risico te hoog vindt.

Hij vergeleek vastgoed echter met een fonds. Zo vroeg hij bijvoorbeeld aan één van zijn klanten die wilden investeren in vastgoed met een rendement van 2,81% of ze ook zouden instappen in een beleggingsfonds dat 2,81% opbracht en hiervoor 11% instapkosten zouden betalen?

Want dat is spijtig genoeg de realiteit in België. Wilt u vastgoed kopen ter waarde van €150.000, dan betaalt u 10% registratierechten en daarbovenop nog notariskosten. (Binnenkort gaat dit naar 7% voor woningen). Zou u zoveel kosten betalen voor een fonds?

Let er ook op dat ik de moeilijkere verhandelbaarheid van fysiek vastgoed niet mee heb opgenomen. Hoewel dat als je snel geld zou nodig hebben, het moeilijk is om snel een appartement (of een stuk ervan,…) te verkopen, zie ik dit niet als een nadeel. Dit zal eerder zorgen voor meer stabiliteit in de beleggingen en (hopelijk) beter overwogen beslissingen.

Beleggen in vastgoed via de beurs

Beleggen in vastgoed via de beurs heeft dezelfde nadelen van de afhankelijkheid van de rente en de hoge kosten als fysiek vastgoed.

De grote voordelen ten opzichte van fysiek vastgoed zijn uiteraard de mogelijkheid om kleinere bedragen te investeren, de spreiding over meerdere panden in één transactie en de liquiditeit.
Wat in mijn ogen echter ook een niet te onderschatten voordeel is, is de professionele leiding van deze vennootschappen. En natuurlijk dat u zelf geen telefoon krijgt over een lekkende kraan.

Beleggen in vastgoed via de beurs doen we in België via GVV’s ofwel gereglementeerde vastgoedvennootschappen of in andere landen via gelijkaardige statuten onder de algemene benaming REIT’s (Real Estate Investment Trusts), in Nederland de FBI (Fiscale Beleggingsinstelling).

Deze vastgoedbedrijven hebben een speciaal statuut en betalen vaak geen vennootschapsbelasting. Hiervoor moeten ze wel voldoen aan enkele regels. Regels die ons als belegger ook beschermen.

Om geklasseerd te worden als een GVV en geen vennootschapsbelasting te betalen, moeten ze voldoen aan deze kenmerken (ik noem enkel de belangrijkste, de lijst is uitgebreider dan dit).

  • Er mag niet meer dan 20% van de activa belegd zijn in één vastgoedgeheel (= één gebouw of gebouwen die één geheel vormen).
  • Schuldgraad moet onder 65% van totale waarde van activa zijn.
  • De waarde van de gebouwen moet elk kwartaal bepaald worden door onafhankelijke experts, die ook maar een beperkte periode deze werkzaamheden mogen uitvoeren.
  • Een GVV mag geen bouwwerken uitvoeren met het oog op verkoop.
  • Ze moeten 80% van het resultaat uitkeren.

Voor wie bekend is met investeren in vastgoed via een vennootschap, nog even volgende opmerking. Een GVV moet elke drie maanden haar vastgoed laten waarderen. Deze waardering wordt mee opgenomen in het resultaat en bepaalt mee de winst, de gebouwen worden niet afgeschreven!

Het is dus niet zoals bij traditionele bedrijven dat het vastgoed wordt afgeschreven en hierdoor in de boeken staat aan een waarde die fors beneden de werkelijke waarde ligt. Eventuele waardeverminderingen worden direct opgenomen in het resultaat.

Waarom dan toch beleggen in vastgoed ondanks de nadelen?

Kwam het mij even goed uit dat net in de week dat ik een vastgoedbedrijf voorstel voor het spaarplan in SMART Capital er een studie in het nieuws kwam dat sprak over het feit dat vastgoed de beste belegging was van de afgelopen 146 jaar.

Nu zitten er flinke gaten in de studie in mijn ogen, zoals het niet rekening houden met hyperinflatie, gegokte rendementen voor periodes van oorlog waarin de beurzen gesloten waren,…

Hoewel ik de studie dan ook met een flinke korrel zout neem en gezien de betere studies die aantonen dat aandelen de beste activa klasse zijn, zal ik zeker niet holderdebolder overschakelen op alleen vastgoed.

Maar wat wel ontegensprekelijk is, is dat vastgoed een veel stabielere belegging is dan beleggen in bedrijven. Dit in combinatie met het feit dat ze 80% van het resultaat moeten uitkeren zorgt er voor dat dit een heel goede activa klasse is voor wie wil leven van zijn beleggingen.

Daarnaast is het rendement over lange periodes gezien ook gewoon goed te noemen, zelfs al is het lager dan wat we kunnen realiseren met aandelen.

Word lid van de BeursLoper gemeenschap van slimme beleggers

Schrijf in voor mijn gratis nieuwsbrief - BeursLopers Berichten - en krijg ideeën over simpel en verstandig beleggen rechtstreeks in uw mailbox

Powered by ConvertKit
  • 44
    Shares
Facebook
Twitter
LinkedIn
Google+
Email

Ik ben Sam Hollanders en ik ben de oprichter van BeursLoper. Zelf ben ik al actief op de beurs sinds 1999, sinds 2004 noem ik mezelf een echte belegger en vanaf 2010 ben ik fulltime bezig met de beurs en beleggen. Tot op vandaag volg ik de passie om te schrijven over wat ik graag doe en anderen te leren wat ik het beste kan, namelijk hoe veilig en succesvol een vermogen op te bouwen met aandelen en financiële gemoedsrust te bereiken.

4 gedachten over “Beleggen in vastgoed via de beurs

  1. Beste,
    ik heb mijn rekening gemaakt van 10 jaar vastgoed en je analyse is te optimistisch.
    Er is geen rekening gehouden met eventueel hypothecaire kosten van +-10% waardoor je instapkosten op +-20% komen.
    Een vastgoed als investering heeft ook een gigantische uitstapkost bij overlijden want je valt in de progressieve schalen van +-30%.
    Zoals je zelf hebt aangehaald is er ook de leegstand waardoor de opbrengst kan tegenvallen.
    Bijkomen is er ook de vervangingskosten die vlug 1 tot 2 maand huur zijn.
    ik spreek nog niet over de grotere investeringskosten zoals isolatie van dak of ramen die vlug 1 tot 5 jaar huuropbrensten bedragen.
    De huuropbrengst zelf is ook relatief.
    het KI is ondertussen geherwaardeerd met een index waardoor het nieuwe KI gemakkelijk 3 maal hoger is. Op dit nieuwe KI moet je zowel de onroerende voorheffing betalen als de progressieve belasting in personenbelasting.
    Men spreek vlug van 3 maand huishuur.
    Ook de meerwaardes staan onder druk.
    Appartementen verouderen en men hebben eigenlijk maar een levensduur van 20 tot 30 jaar meer. Men begint nu zelfs de regels van mede-eigendom aan te passen waardoor men het gehele gebouw kan platgooien om er een nieuw te zetten.
    Ook de prijsvorming van woningen heeft een impact. De woning bestaat tegenwoordig uit de grondprijs + 100.000euro voor de ruwbouw + 200.000 voor de afwerking.
    Hoe ouder de woning hoe lager men voor de afwerking wilt betalen.
    Dus samengevat
    ik had beter anders belegd

    • De meerwaarde van vastgoed staat inderdaad onder druk. In het voorbeeld hou ik ook maar rekening met 2%.

      De grote kosten kunnen inderdaad roet in het eten gooien en moet je op voorhand zo goed mogelijk inschatten. De levensduur van de stenen op zich vallen wel mee, maar vaak moet binnenin zo gemoderniseerd worden dat het vaak al goedkoper is om opnieuw te beginnen.

      Dat zijn ook de redenen dat vastgoed via beursgenoteerde GVV’s or REIT’s zo’n goede optie is. Je hebt dan professioneel.beheer, spreiding en een bijna gelijk rendement.

      De erfbelasting is wel eveneens verschuldigd op aandelen of cash. Daar zit je altijd mee.bij overlijden. De enige uitweg is het voor overlijden schenken.

      Bij de aankoop moet je ongeveer 12% tot 13% bijtellen. Dat bestaat uit 10% registratierechten en ongeveer 3% aan andere kosten waaronder hypotheekkosten. 10% mogen deze.kosten echt niet bedragen.

      Groeten,
      Sam

  2. Beste,

    Bedankt voor het interessante artikel. Ik heb enkele vragen. Ik ben een complete nieuweling, een echt groentje wat betreft investereing. Mijn intuïtie en dit artikel hebben me ervan overtuigd dat fysieke vastgoed nog altijd de way to go is. U zegt van niet. Mijn vragen zijn: zijn er niet veel meer risico’s verbonden aan beursgenoteerd vastgoed verbonden. Is die markt niet volatieler? Misschien is het wel lastig dat ik ghebeld word voor een lekke kraan, maar anders geeft me dat ook meer controle over de woning en de staat er van, wat op zijn beurt geruststellend is. Iets wat beursvastgoed niet heeft. Anderzijds zijn uw opmerkingen over de kosten wel terecht. Maar ik denk dat mensen of ik althans, graag blijven bij wat we kennen. Wat is uw reactie hierop. Nogmaals bedankt voor het zeer interessante artikel

    • Dag Lander,

      Ik ben een absolute voorstander van investeren in vastgoed, zowel fysiek vastgoed als via de beurs.

      Het klopt dat veel mensen graag hun bouw weten staan en dit is inderdaad veel tastbaarder.

      Maar ook op de beurs zijn de onderliggende gebouwen tastbaar. Het risico is ook veel kleiner, want niet alleen heb je professionele beheerders, je geld wordt ook over veel meer panden gespreid. Als je vandaag een appartement koopt en morgen trekken ze een tramspoor door de straat met alle lawaai vandien, dan daalt je appartement misschien in waarde,… Dankzij de spreiding bij beursgenoteerde GVV’s is dat daar minder aan de orde.

      Dus voor het risico moet je zeker niet naar fysiek vastgoed gaan. Maar als het gevoel van controle belangrijk is, net als het tastbaar maken van de belegging om er ook lang genoeg aan vast te houden, dan is het vaak beter dat je in een eigen project investeert. Let daarbij wel op dat je niet te veel aan rendement prijsgeeft.

      De link van het artikel is ook van een vastgoedontwikkelaar, je begrijpt dat zij erg positief zijn over fysiek vastgoed.

      Als ik geen brutohuurrendement kan bekomen van 6%, dan geef ik de voorkeur aan de GVV’s.

      Groeten,
      Sam

Een reactie plaatsen